تحرک در سمت تقاضای بورس

رفتار شناسی سمت تقاضای مسکن

هرچند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک مسکن، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ ولی باید توجه داشت تقاضای مسکن، آن بخش از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار ورود می‌کند. قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‎انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد.

علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی‌های رقیب، تحولات جمعیتی و… بر تقاضای مسکن، اثر می‌‏گذارند. از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست.

به گزارش ملک اردار و به نقل از کانال تلگرامی بازار مسکن (بهروز ملکی)، در یک تقسیم‏ بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‎ای تقسیم کرد:

١. تقاضای مصرفی:

این نوع تقاضا در بازار مصرفیِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آن‏ها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.
تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بد مسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و… دانست.

تقاضا در این بخش، عمدتاً به وسیله خانوارهایی شکل می‌گیرد که اولاً: ریسک‌گریزند؛ ثانیاً: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می‌باشند و ثالثاً: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‏ها چندان با اهمیت نیست.

٢. تقاضای سرمایه‌ای:

این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می کند.

این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود:

٢.١. تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی (بلندمدت):

این تقاضا عمدتاً با انگیزه‏ هایی چون اجاره‏ داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد. درواقع «پس‎انداز روی دارایی»، ماهیتی بلندمدت داشته و برخواسته از اطمینان به افزایش بلندمدت قیمت یک نوع دارایی، صرف نظر از فراز و نشیب‏های کوتاه‏ مدت آن است. این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.

تغییر در وضعیت عوامل تأثیرگذار بر انگیزهٔ سرمایه‌گذاری – به‏ ویژه عامل بازدهی – بر میزان تقاضای خرید مسکن غیرشخصی (برای نگه‌داری بلندمدت) اثر می‌گذارد. در این جریان تقاضا، افراد با هدف کسب درآمد اجاره و بهره‌مندی از افزایش بهای بلندمدت مسکن، وارد بازار می‌شوند.

٢.٢. تقاضای خرید مسکن سوداگرانه (کوتاه‌مدت):

در فرهنگ عامیانه، عموماً «سوداگری» پدیده‏ ای با ماهیت کوتاه‏ مدت و بیانگر تلاش برای کسب سود با بهره‏ گیری از نوسانات کوتاه‏ مدتِ قیمت دارایی است. از ویژگی‎های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خانه‏ های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.

در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصلهٔ بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است. سوداگران در دورهٔ رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب می‌کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایهٔ خود را به بازارهای موازیِ مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند.

شایان ذکر است که در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‏‌های سوداگرانه در بازار مسکن، بیش‌تر است.

حال و هوای تقاضای مسکن در شرایط کنونی:

قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سالهای ٩٢ تا ٩۵ در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود. از ابتدای سال ٩۶ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.۵ میلیون تومان در شرایط کنونی شد. واقع مطلب این است که هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سالهای ٩٢ تا ٩۵ کمرنگ بود از سال ٩۶ به این سو پررنگ و پرنگتر شده است. اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.

بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

تحلیل خواجه نصیری از ورود نقدینگی به بورس / درخواست از بانک مرکزی و سازمان

مدیرعامل تامین سرمایه تمدن با اشاره به نتایج مثبت ورود نقدینگی های جدید به بورس ، درخواست هایی از بانک مرکزی ، سازمان بورس و وزارتخانه ها مطرح کرد .

به گزارش پایگاه خبری بورس پرس، محمود خواجه نصیری با بیان اینکه بازار سرمایه در ۶ ماهه نخست سال به واسطه ورود سرمایه‌گذاران ،تعداد کدهای معاملاتی ایجاد شده و نقدینگی جذب شده، رکوردهای خوبی را پشت سر گذاشته، گفت: برآیند تمام این موارد از ایجاد یک فرصت بی نظیر حکایت دارد که می تواند راهکار مناسبی برای حل یکی از مسائل اصلی باشد که فضای کلی اقتصاد با آن دست به گریبان است.

وی افزود: در حال حاضر کشور با رشد نقدینگی فزاینده روبرو است و پیرو آن بررسی این میزان نقدینگی سرگردان موجود در دست مردم از دو منظر اهمیت دارد. طی یکسال اخیر با شوک ارزی که در اقتصاد ایجاد شد، تمایل مردم به سرمایه گذاری هوشمندانه افزایش یافت و در پی آن همواره تلاش می کردند تا فضایی را برای سرمایه گذاری بیابند که بتوانند به نوعی قدرت خرید را نسبت به شرایط تورمی و سایر مسائل مرتبط با آن افزایش داده و به نوعی این نوسان را پوشش دهند.

این مقام مسئول ادامه داد: وجود چنین فضایی منجر به بروز حرکت هایی در بازارهای رقیب مانند ارز، سکه و حتی مسکن شد و در نهایت حاصلی جز کاهش قدرت خرید و افزایش فشار اقتصادی به معیشت مردم را به همراه نداشت. این حجم نقدینگی اما در نهایت مسیری را پیدا کرد که به بازار سرمایه منتهی می شد.

نقش بازار سرمایه در تبدیل اثر مخرب نقدینگی به سازنده

خواجه نصیری گفت: اگرچه هنوز هم نمی توان مدعی شد نقش کنونی به مثابه همان نقشی است که بازار سرمایه در کشورهای پیشرفته بازی می‌کند اما در شرایط فعلی و با در نظر داشتن رویکردی که نسبت به بازار سرمایه وجود دارد، این جایگاه قطع به یقین فرصتی بی‌نظیر است که توانسته اثر مخرب نقدینگی را به یک اثر سازنده تبدیل کند.

وی تاکید کرد: نکته اساسی آن است که ورود این حجم نقدینگی به سمت بازار سرمایه و هدایت آن به سمت تولید بر خلاف سایر بازارها که زمینه افزایش سطح عمومی قیمت‌ها، رشد تورم و کاهش قدرت اقتصادی مردم را به همراه داشته، می تواند علاوه بر اشتغالزایی نتایج مثبتی را به همراه داشته باشد. اتکا فوق العاده سیستم اقتصادی به بازار پول باعث شده کمی و کاستی سیستم پولی و مدیریت بانک‌ها در وضعیت اقتصاد و معیشتی مردم نمایان باشد. اما بازار سرمایه اساسا جایگاهی است که می توان در آن به گونه ای عمل کرد که علاوه بر کسب سود توسط مردم زمینه شفافیت درآمد و عملکرد مالیاتی مهیا شود.

مدیرعامل تامین سرمایه تمدن گفتت: بنابراین در شرایط کنونی اقتصادی تنها یک راه‌حل وجود دارد که می تواند علاوه بر حل مشکل نقدینگی منجر به رشد اشتغال زایی و افزایش ثروت مردم شود و آن حضور در بازار سرمایه است. به عبارت دیگر بازار سرمایه تنها جایگاهی است که می تواند منافع مردم، اقتصاد و تولید را یک جا جمع کند. به نظر می رسد فرصت کنونی ایجاد شده در بازار سرمایه فرصت بی بدیلی است و کلیه دست اندرکاران این بازار و کسانی که نسبت به سیاست گذاری هایی در حوزه‌های تحرک در سمت تقاضای بورس مختلف اقتصادی اقدام می کنند باید به آن توجه داشته و با پایش پیوسته این مسیر در حفظ و تعالی آن کوشا باشند.

لزوم هدایت نقدینگی به سمت بازار سرمایه توسط بانک مرکزی

خواجه نصیری افزود: بطور مشخص بانک مرکزی باید از هدایت نقدینگی به سمت بازار سرمایه استقبال کرده تا پیرو آن بتواند بخش زیادی از بار تامین مالی را از دوش بانک‌ها برداشته و به سمت بازار سرمایه هدایت کند. ضمن اینکه ناکارایی سیستم بانکی کاهش یابد. در این مسیر به کاهش آرام نرخ سپرده بانکی به اتکای بازار سرمایه می توان فکر کرد.

وی ادامه داد: از سوی دیگر وزارتخانه های مختلف باید بکوشند تا با سیاست هایی که در حوزه‌ها و بخش‌های صنایع مختلف اعمال می شود، زمینه افزایش بازده و ضریب مطلوب ثبات در صنایع با هدف جذب نقدینگی در بازار سرمایه را فراهم کنند تا بدین ترتیب مردم پاداش را از سرمایه گذاری هوشمند بازار سرمایه دریافت کنند.

نقش سازمان بورس در معرفی مسیرهای درست سرمایه‌گذاری

این مقام مسئول عنوان کرد: در این بین سازمان بورس به عنوان نهاد ناظر باید بکوشد تا کانال‌های مطمئنی برای سرمایه‌گذاری مردم گسترش دهد و با بها دادن به فضای سرمایه‌گذاری سازمان یافته و تخصصی، مسیرهای درست سرمایه‌گذاری را به مردم نشان دهد تا این افراد با بهره گیری از یک روش سرمایه‌ گذاری مطمئن و تخصصی بتوانند به افزایش ثروت و بهتر شدن وضعیت معیشتی دست یابند.

خواجه نصیری گفت: قدرمسلم استفاده از این فرصت، نیاز به فرهنگ‌سازی دارد تا بتواندضریب نفوذ بازار سرمایه را هوشمندانه افزایش دهد. ضمن اینکه نباید غافل شد مردمی که امروز نیم نگاهی به بازار سرمایه دارند از دانش کافی برخوردار نبوده و ممکن است در اولین پایگاه هایی که به آن دسترسی می یابند و عمدتاً شبکه‌های فضای مجازی هستند، مراجعه کرده و به آنها اطمینان کنند.

رشد پیشخوان های تخصصی بازار سرمایه

وی افزود: اگرچه در این مورد اشکالی به مردم وارد نیست و دسترسی سریع مردم به شبکه‌های فضای مجازی در هر حوزه وجود دارد و در بطن خود می تواند آسیب پذیری‌های را نیز ایجاد کند، لذا تحرک کلیه نهادهای مالی اعم از شرکت‌های تامین سرمایه ،سبدگردان ها و کارگزاری‌ها با راهبری سازمان بورس باید به سمت جذب موثر در بازار سرمایه و همراه با فرهنگ سازی افراد باشد تا به واسطه آن مردم بتوانند سریع و در عین حال با آرامشی که از بابت مدیریت تخصصی سرمایه ها وارد بازار سرمایه شده، این فرصت را تبدیل به فضای سرمایه‌گذاری زودگذر نکنند. بدیهی است که باید پیشخوان های تخصصی بازار سرمایه رشد پیدا کند.

مدیرعامل تامین سرمایه تمدن با بیان اینکه سرمایه‌گذاری در بازار سرمایه فضایی بلندمدت است، گفت: باید این نگاه بلند یا میان مدت به سرمایه‌گذاری در مردم شکل بگیرد و این تصور که می توانند در بازه زمانی کوتاه مدت نسبت به کسب سود بالا اقدام کرده و از آن خارج شوند، تغییر کند تا دچار خسران ناشی از انتظارات ناسنجیده نشوند.مردم باید از ساختارهای سرمایه گذاری در بازارهای سرمایه استفاده کنند که سرمایه آنها در بازار ماندگاری بالایی داشته و از منافع آن در بهبود زندگی بهره بگیرند.

نقش بازار سرمایه در در ثبات بازار مسکن، ارز و سکه

خواجه نصیری تاکید کرد: نکته اساسی آن است که این نگاه بلند مدت در سرمایه گذاری باید از طریق ابزارهایی ساخته شود که هم اکنون در تمام دنیا متداول است و استفاده کنندگان از آن کوشیده اند تا با دوره های سرمایه گذاری ،بازه های انتظاری بلند مدت را برای مردم ایجاد کرده و آنها را به این مهم در جهت کسب سود و بهره مندی هر چه بیشتر از فرصت پدیدآمده تشویق کنند .بی شک بسیاری از دستاوردهایی که امروز در ثبات بازار مسکن، ارز و سکه وجود دارد به واسطه رویکردی است که امروزه در بازار سرمایه وجود دارد.

وی گفت: در همین راستا نهادهای متولی باید به گونه‌ای عمل کنند تا مردم سرمایه ها را به سمت شاداب تر کردن بازار سرمایه و کسب سود بیشتر سوق دهند و در کنار آن به راه‌های هدایت این نقدینگی تحرک در سمت تقاضای بورس به بازار سرمایه و ایجاد اطمینان بیشتر مردم به این بازار بیندیشند. با افزایش فرهنگ سهامداری در میان مردم و بهره گیری از نهادهای تحت نظارت و سازمان‌یافته و دارای مجوز و پاسخگویی به آنها، علاوه بر جذب بیشتر سرمایه ها به این بازار، نهایت بهره مندی از فرصت ایجاد شده مهیا خواهد شد.

این مقام مسئول با اشاره به وجود ۱۷۰ هزار میلیارد تومان منابع در صندوق های سرمایه گذاری گفت: روند رو به رشد این منابع در چند ماه اخیر نشانگر آن است که می توان بخشی از این منابع را به سمت تامین مالی، انتشار اوراق و ورود شرکت ها در بازار سرمایه هدایت کرد تا به واسطه آن شرکت‌های بیشتری وارد بورس شده و از مزایای آن بهره‌مند شوند .

سازمان بورس باید از بخشی نگری پرهیز کند

خواجه نصیری گفت: رشد حجم شرکت‌های عرضه اولیه در سال‌های اخیر نشانگر آن است که ظرفیت بازار سرمایه برای جذب نقدینگی بیشتر شده و همه این موارد نوید بخش آن است که نسبت بازار سرمایه و ارزش آن و جذب نقدینگی در این بازار نسبت به سایر ارکان افزایش داشته است. و این روند قابل تداوم است. با درنظر داشتن فضای کلان اقتصادی، هدایت نقدینگی نیاز به تفکر منسجم دارد و سازمان بورس باید از بخشی نگری پرهیز کند.

وی ادامه داد: تمام سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی که در سطوح مختلف اعم از وزارت اقتصاد، بانک مرکزی ، وزارت صنعت، وزارت کار و سایر وزارتخانه هایی که به نوعی دستی بر آتش صنعت و بنگاه داری دارند باید به شکل سازمان یافته و یکنواخت، هدایت نقدینگی به سمت بازار سرمایه را شکل دهند. در صورت بروز این اتفاق بخش زیادی از انرژی هایی که در بخش های مختلف اقتصادی برای تامین مالی در جهت افزایش اشتغال و جلوگیری از نوسانات غیر عادی در بازارهای موازی مانند بازار ارز می شود ،می تواند به جذب سرمایه در بورس منتهی شود.

مدیرعامل تامین سرمایه تمدن گفت: قدر مسلم هماهنگی ها میان مجلس و دولت و اشراف کامل آنها به این موضوع ،حرکت دراین مسیر را سرعت بخشیده و می تواند منجر به جذب نقدینگی بیشتر شود.سابقه و تجربه تمام اقتصاد های موفق دنیا نشان می‌دهد، مسیر و راهکار بهینه حل تمام مسائل اقتصادی می‌تواند بازار سرمایه باشد. امیدمی رود با همکاری تمام وزارتخانه های ذی‌ربط این مسئله عملیاتی شده و پیرو آن شاهد افزایش حاشیه سود ،بهبود وضعیت شرکت ها و حمایت از آنها که به‌شکل غیرمستقیم حمایت از سرمایه‌گذاران و سهامداران است، باشیم و با هدایت نقدینگی موجود به سمت بورس ،سرعت جریان آبادانی برای اقتصاد افزایش یابد.

خواجه نصیری افزود: تامین سرمایه تمدن به عنوان یکی از نهادهای مالی فعال در این حوزه با در نظر داشتن ارزیابی‌های موجود از کلیت اقتصاد از دو منظر سرمایه‌گذارانی که علاقه مند به حضور در بورس و شرکت های علاقه مند استفاده از ابزارهای بورسی برای ورود به بورس و تامین مالی هستند براین باور است که با وجود این حجم تقاضا باید پیشخوان‌های بازار سرمایه که همان نهادهای مالی بازار سرمایه تقویت شوند .

وی گفت: با توجه به فضای امروز اقتصاد و رویکرد مثبت سرمایه گذاران به بازار سرمایه ،تامین سرمایه تمدن به عنوان یکی از این پیشخوان ها کوشیده تا در عین پیشرو بودن ،عملکرد قوی داشته و بیشترین پاسخگویی را دارا باشد تا بتواند حجم بیشتری از منابع را از درگاه های مختلف جذب بازار کرده و در پی آن به صاحبان سهام شرکت ها و صنایع کمک کند تا از مزایای این بازار بهره گیرند.

این مقام مسئول ادامه داد: تامین سرمایه تمدن درتلاش برای گسترش این فرآیند در راستای فعالیت‌ها در ارتباط با صنعت ، سرمایه گذاران و مشتریان کوشیده تا نسبت به تقویت ساختار از نظر نیروی انسانی (فنی)، فناوری و افزایش حوزه‌های مدیریتی اقدام کند و گام آخر در این مسیر، انتخاب یک قائم‌مقام برای تامین سرمایه بوده است تا پیرو آن بتواند حجم تصمیم‌گیری‌ها و فعالیت‌ها در شرکت را به گونه‌ای افزایش دهد تا با شرایط روز بازار سرمایه تطبیق بیشتری داشته باشد.

خواجه نصیری گفت: در همین راستا به همه نهادهای مالی فعال در بازار سرمایه پیشنهاد می شود تا با درک شرایط جدید رویکرد مردم به بازار سرمایه به تقویت زیرساخت‌ها برای پاسخگویی بیشتر به نیاز مشتریان از طریق توسعه منابع انسانی و ساختار های فناورانه که عمدتا بزرگترین سرمایه نهادهای مالی هستند، اقدام کنند.

تبادل تقاضا بین بورس و مسکن

نشانه‌های بازگشت اولیه دو گروه از طیف تقاضا به بازار مسکن بعد از فعالیت چندماهه آنها در بازار سهام ردیابی شد. دسته‌ای از خانه‌اولی‌ها که سال گذشته و به‌خصوص اواخر پارسال و اوایل امسال - با مشاهده صعود ممتد بازدهی سهام - برای «تقویت بودجه خرید مسکن»، وارد بورس شده بودند، در حال حاضر به فکر خروج از بورس و ورود به بازار مسکن هستند. تقاضای مسکن نه تنها در تهران که در شهرهای بزرگ از اهرم سود بازار سرمایه برای جبران نسبی قدرت خرید بر اثر جهش قیمت‌ها، استفاده می‌کند.

عده‌ای از خانه‌اولی‌های بالقوه که از سال گذشته با مشاهده روند صعودی شاخص بورس، روانه بازار سهام شده بودند تا نقدینگی محدود خود را برای خرید مسکن تقویت کنند، در روزهای اخیر شرایط بازگشت به بازار مسکن را بررسی کرده‌اند. این موضوع احتمال تبادل تقاضا بین دو بازار سهام و مسکن را تقویت کرده است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بورس کشور هم در نیمه دوم سال گذشته به میزان محسوس و هم در ابتدای سال ۹۹ به میزان قابل توجه شاهد ورود خانه‌اولی‌های بالقوه به بازار سهام بوده است. رشد پی‌در‌پی شاخص بورس کشور طی یک سال اخیر سبب شد تعداد بورس اولی‌ها در ماه‌های اخیر به حد چشمگیری افزایش پیدا کند و در این بین تعدادی از سرمایه‌گذاران بورسی جدید، خانه‌اولی‌هایی بوده‌اند که نقدینگی آنها کفاف خرید مسکن در بازار مسکن ماه‌های گذشته را نداده است. اما طی روزهای گذشته نشانه‌هایی از تصمیم برخی خانه‌اولی‌ها و دیگر سرمایه‌گذاران مهاجر از بازار مسکن به بورس برای بازگشت به بازار مسکن مشاهده شده است. هرچند رفت و برگشت شاخص بورس امری کاملا طبیعی و منطبق بر روال طبیعی معاملات در بازار سرمایه است، اما در روزهای اخیر درباره آینده بورس دو نگاه متفاوت مطرح شده است. برخی معتقدند عبور شاخص از مرز روانی یک میلیون واحد و بازگشت آن به زیر این سطح نشان می‌دهد بعید است این مرز روانی بار دیگر در کوتاه‌مدت درنوردیده شود. با این حال یک گروه دیگر معتقدند رشد شاخص استمرار خواهد داشت و مواردی که به شکل افت مشاهده می‌شود، روند طبیعی اصلاح است، اما ارتباطی با احتمال ریزش بورس در آینده ندارد.

به هر حال وجود دو تحلیل متفاوت درباره آینده بازار سرمایه، یک گروه از سرمایه‌گذاران نوپا در این بازار را به تحقیق برای تصمیم جدید واداشته است. مهاجرانی که از بازار مسکن روانه بورس شدند، در زمره همین گروه هستند که طی روزهای اخیر درباره کم و کیف بازگشت به بازار مسکن در حال تحقیق و بررسی هستند. به هر حال پیش‌بینی می‌شود در دوره پساهیجان رونق بورس، احتمال خروج سرمایه‌ها به سمت بازارهای موازی همچون ارز، طلا و مسکن تحرک در سمت تقاضای بورس تقویت شود و این پیش‌بینی کسانی را که پیش‌تر قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را داشته‌اند اما به هر دلیل موقتا سرمایه خود را روانه بورس کرده‌اند، به بازگشت و معامله ملک وسوسه کرده است.

همان‌طور که در هیجان بازار بورس، ردپای خانه‌اولی‌ها به شکل محسوس مشاهده شد، اکنون نیز در زمانی که برخی معتقدند شروع دوره پساجهش است، نشانه‌های اولیه بازگشت سرمایه‌گذاران ملکی به بورس مشهود شده است. یک گروه از این مهاجران خانه‌اولی‌هایی بودند که نقدینگی آنها برای خرید ملک کفاف نمی‌داد و وارد بازار سرمایه شدند تا کسری خود را از طریق این سرمایه‌گذاری تامین کنند. گروه دیگر نیز برخی از سرمایه‌گذاران باسابقه بازار مسکن بوده‌اند که به هر حال رونق بورس آنها را به این مهاجرت وسوسه کرده بود و اکنون نیز خود را آماده خروج از بازار سرمایه کرده‌اند. البته تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد تبادل تقاضا بین بورس و مسکن هنوز رخ نداده و صرفا برخی از سرمایه‌گذاران فعلی بورس، به پرس و جو در بازار مسکن برای اطلاع از سطح قیمت‌ها پرداخته‌اند، اما هنوز خریدی در بازار ملک انجام نداده‌اند.بورس کشور در هفته‌های اخیر پررونق‌ترین روزهای تاریخی خود را سپری کرد و داده‌های مربوط به شاخص بورس نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاران بازار سهام که ابتدای سال ۹۹ وارد این بازار شده‌اند، تا زمان بسته شدن معاملات روز یکشنبه بورس بازدهی ۹۹ درصدی را تجربه کرده‌اند و ارزش سرمایه آنها نزدیک دو برابر شده است، کمااینکه شاخص بورس دو روز پیش در ایستگاه ۹۶۸ هزار واحد توقف کرد.

البته مهاجرت سرمایه‌های خرد از بازار مسکن به بازار سهام در تمام شهرهای کشور رواج داشت اما تحقیقات میدانی نشان می‌دهد این موضوع در شهرهای دیگر به جز تهران، به مراتب بیشتر بوده است و به همان نسبت بازگشت از بازار سرمایه به بازار مسکن نیز در سایر شهرها می‌تواند بیشتر از تهران باشد. علت این تمایل موقت به بورس از سوی متقاضیان مسکن سایر شهرها به تفاوت قابل توجه قیمت مسکن در پایتخت و دیگر شهرها باز می‌گردد. در حال حاضر میانگین قیمت مسکن در اغلب شهرهای بزرگ استان‌ها حدود ۶ میلیون تومان است و در شهرهای کوچک‌تر این قیمت کمتر از این میزان است. به این ترتیب برای خرید یک واحد آپارتمان ۱۰۰ مترمربعی بودجه‌ای حدود ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان مسکن شهرستان‌های دیگر کافی است. اگرچه همین قیمت‌ها نیز نسبت به سال قبل از آن ۴۰ درصد رشد داشته است، اما مقایسه همین قیمت‌های افزایش یافته با میانگین قیمت مسکن در شهر تهران که در معاملات فروردین امسال ۵/ ۱ میلیارد تومان بوده، قابل توجه است. بنابراین خانه‌اولی‌های تهران حساب ویژه‌ای روی بهره‌برداری از رونق بورس و جبران کسری نقدینگی خود نکرده‌اند چراکه فاصله قیمت مسکن در تهران با بودجه اغلب خانه‌اولی‌ها که زیر ۵۰۰ میلیون تومان است، بسیار زیاد بوده و این در حالی است که این فاصله در شهرهای دیگر به مراتب کمتر بوده است. بنابراین خانه‌اولی‌ها به ویژه در خارج از تهران یکی از گروه‌های بورس اولی طی ماه‌های اخیر و به ویژه تحرک در سمت تقاضای بورس ماه ابتدایی امسال بوده‌اند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، شاخص بازار سهام در فاصله ابتدا تا انتهای سال ۹۸ رشد ۲/ ۱۸۱ درصدی را پشت‌سر گذاشت و این یعنی اگر کسی در ابتدای پارسال در این بازار سرمایه‌گذاری کرده باشد، در پایان سال ۹۸ با رشد نزدیک سه‌برابری سرمایه خود روبه‌رو شده است که بازدهی فوق‌العاده و قابل‌توجهی است. اگر همین فرد سرمایه خود را تا دو روز پیش در بازار سهام حفظ کرده باشد، از بازدهی دو ماه اخیر نیز برخوردار شده که با توجه به شاخص ۹۶۸ هزار واحدی دو روز پیش در مقایسه با شاخص ۱۸۵ هزار واحدی ابتدای سال ۹۸، بازدهی پنج‌برابری را تجربه کرده است. طبعا برخی از خانه‌اولی‌های بالقوه و سرمایه‌گذاران ملکی که سال گذشته وارد بازار سهام شده‌اند، با تجربه سودهای کلان در این بازار، اکنون نسبت به دیگر سرمایه‌گذاران بورس، برای خروج و بازگشت به بازار مسکن مصمم‌تر هستند.تحقیقات میدانی از بازار ملک نشان می‌دهد برخی از سرمایه‌گذاران بورسی در یک سال اخیر نیز موجرانی بوده‌اند که ودیعه دریافتی خود را روانه بورس کرده‌اند. حداقل ودیعه دریافتی از مستاجران تهرانی عموما ۵۰ میلیون تومان و میانگین ودیعه نیز ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان است که رقم قابل‌توجهی برای سرمایه‌گذاری در بازاری که با ارقام ناچیز نیز می‌توان به آن ورود کرد، به‌شمار می‌آید.

اما با این وصف آینده بازار معاملات ملکی را می‌توان در یک سناریوی احتمالی پیش‌بینی کرد. پیش از هر چیز پیش‌بینی می‌شود تحرک معاملات مسکن از محل بازگشت بورس اولی‌ها به بازار ملک افزایش یابد. سال گذشته حجم معاملات مسکن در ۳۰ استان به‌جز تهران با افت ۳۶ درصدی مواجه شد و در نیمه دوم سال میزان افت معاملات استان‌ها حتی از میانگین کل سال نیز بیشتر بود. در تهران نیز طی یک سال ۹۸ حجم معاملات مسکن نسبت به سال قبل از آن ۳۰ درصد افت کرد. به این ترتیب عمق رکود هم در تهران و هم در سایر استان‌ها در سال گذشته بیشتر شد. اما با توجه به پیش‌بینی بازگشت خانه‌اولی‌های بالقوه از بازار سهام به بازار مسکن، پیش‌بینی می‌شود در ماه‌های آتی شاهد تحرک نسبی در این بازار باشیم.سال گذشته بیش از ۸۲۰ هزار بورس اولی با دریافت کد بورسی وارد بازار سرمایه شدند و این در حالی است که تنها در فروردین امسال یک میلیون و ۲۰۰ هزار بورس اولی جدید روانه این بازار شده‌اند. هرچند تمام این افراد از جنس متقاضیان و سرمایه‌گذاران مسکن نیستند، اما قطعا بخشی از خارج شدگان از بازار مسکن نیز در جمع پرشمار بورس اولی‌ها حضور دارند که بازگشت آنها می‌تواند به افزایش نسبی معاملات ملکی منجر شود.

تنها در میان دریافت‌کنندگان کد بورسی در فروردین، ۲۶۳ هزار تهرانی وجود دارد که بخشی از این بورس‌اولی‌های تهران، خریداران ملکی آتی خواهند بود. اگر حتی یک درصد از این تعداد نیز در یکی، دو ماه آینده وارد بازار مسکن شوند، معاملات مسکن به لحاظ تعداد تغییر محسوسی نسبت به شرایط رکودی فعلی خواهد داشت.در تهران دو گروه از متقاضیان ملک، دو بخش مختلف از بازار معاملات را دستخوش تغییر خواهند کرد. خانه‌اولی‌های بورس اولی با توجه به سطح قدرت خرید خود روانه مناطق میانی و رو به پایین خواهند شد. کف قیمت هر مترمربع آپارتمان در این مناطق ۷ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان است اما با این حال عمده فایل‌های موجود نزد بنگاه‌ها در حال‌حاضر در سطح قیمتی ۶۰۰ تا ۷۰۰ میلیون تومان قرار دارد. البته این به معنای نایاب بودن آپارتمان با قیمت پایین‌تر نیست اما تعداد فایل‌های با قیمت مناسب‌تر از این میانگین، بسیار کم است. در هر صورت مقصد خانه‌اولی‌ها این بخش از بازار معاملات ملک خواهد بود.

در مقابل سرمایه‌گذاران با سابقه بازار مسکن که بخشی از سرمایه خود را روانه بازار سهام کرده بودند و این روزها در صدد بازگشت هستند، مناطق مصرفی نیمه شمالی تهران را برای خرید ملک انتخاب می‌کنند. کف قیمت آپارتمان در عمده مناطق متوسط یک میلیارد تومان است که با بودجه سرمایه‌گذاران ملکی تناسب بیشتری دارد. به این ترتیب این دو احتمال در مورد شکل بازگشت سرمایه به بازار مسکن در دوره پساهیجان بورس قوت گرفته است. در عین حال یک گزینه احتمالی نیز از سوی برخی مطرح می‌شود و آن «شدت گرفتن سفته‌بازی در بازار مسکن با خروج بخشی از سرمایه‌ها از بورس» است. اما وقوع این احتمال بسیار بعید به نظر می‌رسد چراکه از یکسو انتظارات غالب در بازار مسکن از رشد غیرجهشی قیمت ملک پشتیبانی می‌کند و کسی انتظار جهش در کوتاه‌مدت را ندارد. طبعا در بازاری که تغییرات قیمتی کاملا تدریجی باشد، جایی برای سفته‌بازان نیست چراکه آنها در صدد کسب سود از خرید و فروش‌های مکرر در کوتاه‌مدت هستند. از طرفی در بازار رکودی فعلی سختی فروش برای سفته‌بازان نسبت به پارسال دوچندان شده است. بنابراین احتمال تشدید سفته‌بازی در بازار ملک طی ماه‌های آینده بسیار بعید است و یک گروه از سفته‌بازان نیز که اکنون در بازار معاملات حضور دارند، عمدتا سفته‌بازان نوپا هستند که بر اساس تحلیل‌های خود به بازار ورود کرده‌اند. یک احتمال دیگر درباره ایام پساهیجان بورسی، افزایش عرضه آپارتمان‌های اجاری است. طبیعی است خریداران جدید ملک چه از نوع سرمایه‌ای و چه خانه‌اولی‌ها، با گزینه اجاره موقت آپارتمان خود به‌عنوان بهترین گزینه روبه‌رو هستند. در عین حال اگر روند رشد شاخص بورس ادامه پیدا کند، شاهد افزایش عرضه آپارتمان‌های رهن کامل در بازار اجاره نیز خواهیم بود تا موجران مبالغ ودیعه را در بازار سهام سرمایه‌گذاری کنند.

اعلام زمان اتمام طرح جدید سازمان بورس

گروه اقتصادي: یک مقام سازمان بورس از طرح جدید این سازمان در صیانت از سهامداران خرد دفاع کرد و گفت: به محض اینکه بازار به شرایط تعادلی برسد این طرح برداشته می شود و قطعا زمانی این طرح حذف می شود که بازار مثبت باشد. این در حالی است که سپر حمایتی به صورت ناگهانی و بی‌محابا حذف نمی‌شود.

محمود رضا خواجه نصیری، مدیر نظارت بر بورس‌ها و بازارهای سازمان بورس در مورد طرح جدید سازمان بورس در صیانت از سهامداران خرد و انتقادات مطرح شده در خصوص این طرح گفت: زمانی که این طرح در 23 بهمن ماه اجرایی شد، ارزش معاملات به شدت افت کرده و بخش قابل توجهی از شرکتها صف فروش بود و شاخص بورس به نزدیک 77 هزار واحد رسیده بود. وی افزود: لذا اگر آن روند ادامه پیدا می‌کرد ممکن بود بازار به سرعت به سمت فشار عرضه رفته و نقدشوندگی بازار از آنچه که بود پایین تر بیاید.

تغییرات مثبت اجرای طرح
وی با بیان اینکه بعد از اجرای طرح تغییرات مثبتی درسیستم مشاهده شد، خاطرنشان کرد: درست است که به لحاظ حداکثر حجم فروش محدودیت هایی اعمال شد اما بعد از اجرای طرح تعداد کسانی‌که توانستند در این بازار سهم خود را بفروش برسانند افزایش پیدا کرد و صف های فروش ایجاد شده کنترل و مدیریت شد. خواجه نصیری عنوان کرد: با گذشت بیش از دو هفته از اجرای طرح، امروز مجددا به لحاظ شاخص به ارقام دو هفته گذشته برگشتیم با این تفاوت که در کل این روزها همواره امکان فروش در بازار وجود داشته و کمتر روزی سهام شرکتها با صف فر وش مواجه شده است. به گفته مدیر نظارت بر بورس های سازمان بورس، همه این موارد در کنار یکدیگر این موضوع را می رساند که با اجرای این طرح به لحاظ عملی شرایط بهبود ایجاد شده و نمی توان گفت که این طرح اثری نداشته است.

وی با اشاره به اینکه شاخص بورس از 23 بهمن ماه با یک روند افزایشی و کاهشی به همان رقم در حال حاضر رسیده است، یادآور شد: شاخص بورس از 12 بهمن تا 23 بهمن ماه از 84 هزار واحد به 79 هزار واحد رسید. یعنی در مدت 11 روز شاخص بورس 5000 واحد کاهش پیدا کرد در صورتیکه از 26 بهمن ماه که این طرح اجرایی شد تا 12 اسفند ماه شاخص بورس تغییر پیدا نکرد؛ در حالی که اگر روند کاهشی شاخص تداوم پیدا می کرد، شاخص بورس با فرض اینکه نماد جدید بازگشایی نمی شد، با افت بیش از 5000 واحدی در این دوره مواجه می شد.

وی خاطرنشان کرد: این در حالی است که در زمان اجرایی شدن این طرح تمامی نمادهای بسته بازگشایی شده و می‌شود. بنابراین با اجرایی شدن این طرح هم شاخص بورس ثبات پیدا کرد و هم در کمتر روزی صف فروش مشاهده شد.

پاسخ به انتقادات طرح
خواجه نصیری در ادامه به انتقادات مطرح شده در خصوص این طرح پاسخ داد و افزود: انتقاد از این طرح در مقایسه با حالت های ایده آل افزایش شاخص ممکن است قابل قبول باشد اما در مقایسه با آنچه که تداوم روند گذشته بوده است نمی توانیم شرایط دلخواه خود را با شرایط ایده آل بازار مقایسه کنیم. این مسئول سازمان بورس با بیان اینکه باید شرایط خود را با قبل از اجرای طرح مقایسه کنیم، عنوان کرد: برخی معترض هستند به اینکه این طرح با این شرایط یک طرح همیشگی است، در حالی که از روز اول هم چنین بحثی مطرح نبوده و به عنوان یک مصوبه مقطعی مطرح شده است. وی با تاکید بر اینکه اجرای این طرح با هدف کنترل شاخص نبوده است، اظهار کرد: قبل از 23 بهمن ماه حجم معاملات بورس به کمتر از 80 میلیارد تومان در یک روز رسیده بود و در کنار آن صف فروش در بازار وجود داشت و شاخص بورس در فاصله 12 تا 23 بهمن ماه با افت 5000 واحدی مواجه شده بود.

خواجه نصیری ادامه داد: اگر همان روند ادامه پیدا می کرد شاخص بورس با افت 5000 واحدی مواجه می شد و قیمت سهام شرکتها تا 10 درصد افت می کرد اما با اجرای این طرح تغییر چندانی در قیمت اکثر سهام شرکتها مشاهده نشد به طوری که قیمت سهام شرکتهایی همچون بانک پاسارگاد، تجارت، مخابرات و گروه های خودرویی با نوسانات قابل توجهی مواجه نشدند. بنابراین هیچ کدام از سهام شرکتها به قیمت قبل از این دوره نرسیده اند در صورتیکه در همین دوره مشابه قبلی که طرح اجرایی نشده بود، افت 5000 واحدی شاخص مشاهده شد. مدیر نظارت بر بورس ها و بازارهای سازمان بورس تصریح کرد: بنابراین نکته ای که وجود دارد این است که برای شرایط آن روز بازار یک طرح درمانی تجویز شد زیرا بازار از کمبود نقدینگی رنج می برد و عرضه های هیجانی هم در بازار وجود داشت که این شرایط تا حدودی کنترل شد.

وی در ادامه گفت: این در حالی است که مسئله مربوط به محدودیت در تقاضا کماکان به قوت خود باقی بوده و حل نشده است اما این راه حل کارکردهای خود را در کنترل هیجانات بازار و کنترل عرضه داشته است اما در کنار آن موضوع تقاضا همچنان وجود دارد. خواجه نصیری اضافه کرد: نکته ای که وجود دارد این است که برخی کمبود تقاضای موجود بازار را به این مصوبه ربط می دهند و اظهار می کنند که به دلیل این مصوبه کسی انگیزه ندارد در صورتی که نکته اساسی این است که آیا قبل از اجرای این مصوبه که صف فروش در اکثر سهام شرکتها وجود داشت، تقاضایی موجود بود که در حال حاضر از بین رفته است؟ بنابراین سطح تقاضای حمایت از اشخاص حقوقی در سطحی نبود که مانع از صف فروش شرکتها شود بنابراین ما نمی توانیم با این استدلال، این مصوبه را دلیل کاهش سطح تقاضا بدانیم.

وی در ادامه اضافه کرد: از سوی دیگر در روزهای اخیر 60 درصد خرید توسط اشخاص حقوقی انجام شده است که می توان به سهم های فولاد، مس و بانک ملت اشاره کرد. این در حالی است که مقررات تا حدودی مانع از فروش شده اما سمت تقاضا همچنان وجود دارد لذا نمی توانیم مشکلات امروز بازار را به این دستورالعمل ربط دهیم. خواجه نصیری اظهار کرد: مشکل بازار سرمایه مربوط به امروز نیست بلکه از دو ماه گذشته و اواخر دی ماه آغاز شده و تا تاریخ این مصوبه سرعت گرفت و هیجانی شد و سطح قیمت ها افت کرد و با این مصوبه ظرف دو هفته اخیر بازار در همان سطح قبلی باقی ماند.

این مسئول سازمان بورس تصریح کرد: علاوه بر این با سایر اقدامات انجام شده و نیز با تصویب افزایش سطح اعتبار اشخاص حقوقی در معاملات اعتباری، نقدینگی جدیدی به بازار تزریق می شود. از سوی دیگر فضای روانی بازار نیز تا حد زیادی با این مقررات کنترل شده است و ما توانستیم جلوی افت بازار را بگیریم. وی ادامه داد: لذا از زمان اجرای مصوبه افت ناچیزی در شاخص مشاهده شده و در کنار آن صف فروش قابل توجهی ایجاد نشده و روند قبلی هم متوقف شده است.

برداشتن محدودیت ها با رسیدن به شرایط تعادلی
مدیر نظارت بر بورس ها و بازارهای سازمان بورس خاطرنشان کرد: اینکه سهامداران امروز علاقمند باشند ادعا کنند شرایط بازار بهتر شده است و ما بتوانیم محدودیت ها را کمتر کنیم یا برداریم موضوعی است که مستلزم این است که شرایط بازار به وضعیت تعادلی برسد. وی با طرح این سوال ادامه داد: آیا کسی می تواند ادعا کند که الان شرایط بازار به حالت تعادلی رسیده است؟ آیا ادعایی مبنی بر این وجود دارد که با برداشتن محدودیت ها اوضاع بازار متعادل و روان می شود؟ از روز اجرای طرح برخی منتقد بوده و هنوز هم هستند و این در حالی است که اکثر سهامداران توانستند سهام های خود را در قیمت های قبل از اجرای طرح بفروشند. آیا این حمایت نیست؟ وی با اشاره به اینکه این طرح به منظور حمایت از سهامداران خرد اجرا شد، اظهار کرد: اجرای این طرح دو هدف را دنبال کرد اول اینکه سهامداران خرد حداقل نقدینگی را داشته باشند و دوم اینکه در این شرایط تا حدی که ممکن است افت شدید قیمت ها را درشرایط روانی نداشته باشیم.

او با طرح این سوال که اساسا طرح های حمایتی از سهامداران خرد چگونه طرح هایی بوده است، اظهار کرد: طرح حمایتی از سهامداران خرد طرح هایی مانند خرید بازارسازی سهام بوده است به طوری که در اکثر روزها امکان فروش سهم وجود داشته است. خواجه نصیری خاطرنشان کرد: بنابراین به اعتقاد من کسانیکه از این طرح انتقاد می کنند باید دو اصل اساسی را مدنظر قرار دهند؛ یکی اینکه بازار را با شرایط روز قبل از اجرای این طرح مقایسه کنند و دوم اینکه کسانی‌که از این طرح انتقاد می کنند و اعتقاد دارند که باید این طرح برداشته شود آیا بررسی کرده اند که با برداشتن این طرح فشار عرضه مجددا افزایش پیدا نمی کند و بازار دچار هیجانات کاذب خودش نمی شود یا اینکه ایده ای صرفا بدون بررسی است.

وی عنوان کرد: بنابراین به اعتقاد من اگر کسانی هستند که در حوزه اجرایی طرحی ارائه می دهند اول اینکه حتما باید بررسی علمی را انجام دهند و دوم اینکه همانطور که بحث های حمایت از بازار در اجرای این طرح مدنظر بوده است، این حمایت را در ارائه طرح های جدید مدنظر قرار دهند.

زمان اتمام طرح جدید سازمان بورس
وی در پاسخ به این سوال که این طرح تا چه زمانی ادامه می یابد، گفت: باید بازار سرمایه به تعادل رسیده و به یک نقطه اطمینان بخشی برسیم بنابراین باید تعادلی در فرایند عرضه و تقاضا در بازار ایجاد شود تا افزایش سطح تقاضا منجر به ایجاد صف فروش و عدم نقدشوندگی نشود.

او در ادامه افزود: در زمان مصوبه این طرح اعلام شد که این طرح تا اطلاع ثانوی و با هدف حمایت از سهامداران خرد تصویب می شود بنابراین دو موضوع در این خصوص وجود دارد اول اینکه این طرح می تواند تغییر کند یا حذف شود و دوم اینکه زمان تغییر یا تعدیل این مصوبه زمانی است که موضوع حمایت از سهامداران خرد منتفی شود یعنی بازار به سمتی برود که دیگر نیازی به حمایت از سهامداران خرد نداشته باشد. خواجه نصیری در ادامه گفت: باید به این نکته دقت کرد که دوره های حمایت بازار در سال 1384 و 1385 تا اوایل سال 1387 به طول انجامید ولی این طرح زمان طولانی نیست که اجرا شده و طی دو هفته اخیر توانستیم بازار را به سطح تعادلی برسانیم و بعد تغییراتی اعمال کنیم.

ضوابط قابل تعدیل است
وی با تاکید بر اینکه این طرح قطع به یقین کوتاه مدت خواهد بود، در مورد زمان اتمام این طرح گفت: به محض اینکه بازار به شرایط تعادلی برسد این طرح برداشته می شود و قطعا زمانی این طرح حذف می شود که بازار مثبت باشد. این مسئول سازمان بورس عنوان کرد:ممکن است سهامداران این استنباط را داشته باشند که مثبت شدن بازار ناشی از برداشتن این طرح باشد ولی واقع قضیه این است که زمانی تحرک در بازار ایجاد می شود که بازار آمادگی آن را داشته باشد و نیازی به حمایت از سهامداران خرد وجود نداشته باشد و صف های فروش ایجاد نشود.

وی با بیان اینکه این ضوابط قابل تعدیل خواهد بود، اعلام کرد: قطع به یقین اعتقاد دارم با پایان بازگشایی نمادهای متوقف، ایجاد تعادل نسبی در بازار و تقویت سمت تقاضا این اتفاق رخ داده و زمینه هایی برای تغییر شرایط خاص ایجاد شود. مدیر نظارت بر بورس ها و بازارهای سازمان بورس خاطرنشان کرد:در خصوص تغییرات باید با توجه به شرایط بازار قضاوت کنیم این در حالی است که مادامی که سهامداران خرد نیاز به حمایت داشته باشند و بازار فضای حمایتی لازم را داشته باشد این طرح ادامه پیدا می کند.

به اعتقاد خواجه نصیر تنها راه تغییر، اصلاح و لغو این طرح زمانی است که بازار به شرایطی برسد که نیازی به حمایت از سهامداران خرد وجود نداشته باشد. وی تاکید کرد: سازمان بورس درصدد تغییر قواعد معاملاتی نبوده و از روز اول هم اعلام کرد که این مصوبه همیشگی نیست لذا سازمان بورس از زمان اجرای این طرح مرتبا شرایط بازار را بررسی می کند تا اقدامات دیگری برای حمایت از بازار انجام شود.

تغییر دستورالعمل در صورت رسیدن به بازار متعادل
به گفته خواجه نصیر، هدف سازمان بورس رسیدن به بازار متعادل است و شرط تغییر در شرایط نیز بازار متعادل است لذا تعادل در بازار را دنبال می کنیم و زمانیکه این تعادل ایجاد شد، در خصوص تغییر یا اصلاح این دستورالعمل تصمیم گیری می کنیم. وی اظهار کرد: لذا نمی توان پیش بینی کرد که این طرح تا چه زمانی ادامه می یابد زیرا باید دید که در روزهای آینده وضعیت بازار بعد از اتمام بازگشایی نمادها و نتایج سایر اقدامات چگونه خواهد بود.

سپر حمایتی ناگهانی حذف نمی شود
مدیر نظارت بر بورس های سازمان بورس تاکید کرد: نکته ای که وجود دارد این است که سپر حمایتی که برای حمایت از سهامداران خرد در بازار ایجاد کردیم، ناگهانی و بی محابا نخواهد بود و سهامداران مطمئن باشند که بر اساس وضعیت بازار و اطمینان از شرایط تعادل بازار این سپر برداشته خواهد شد. وی ادامه داد: درست است که عده ای علاقه دارند که این سپر برداشته شود ولی بخش قابل توجهی از سهامداران حقیقی از اجرای این طرح خشنودند و این طرح را سپر حمایتی برای سهم های خود می دانند بنابراین این سپر حمایتی به صورت ناگهانی حذف نمی شود و با توجه به شرایط بازار و به صورت کاملا حساب شده اگر بخواهد تغییری انجام شود بدون اینکه شوکی به بازار وارد شود، تغییرات اعمال خواهد شد.

تغییر روند بازار در روزهای پایانی
خواجه نصیر به وضعیت بورس در روزهای آینده اشاره کرد و افزود: استنباط من این است که ثبات نسبی در حال اتفاق افتادن بوده و ثبات آن نسبت به دوره قبل کاملا مشهود است که این ثبات می تواند در روزهای پایانی سال زمینه ساز تغییر روند بازار شود. وی گفت: با توجه به محافظه کارانه بودن بودجه شرکتها و بهبود فضای کسب و کار در ماه های نخستین سال آینده وضعیت بورس بهتر می شود.

نوسان قیمت در بازار فولاد

رشد قیمت‌ها در بازار فولاد نسبت به روز گذشته افزایش جدی یافت و یک روز بی سابقه را رقم زد تا بازار فولاد مسیر افزایشی خود را با سرعت بالاتری در پیش بگیرد. هجوم تقاضا در بازار داخلی برای خرید حداکثری با تحرک بالای نقدینگی، افزایش تقاضای سنتی پایان سال، رشد قیمت‌ها در بورس کالا و همچنین خوش‌بینی‌های بی‌حد و حصر در بازار داخلی و ترس از رشد بیشتر قیمت‌ها نیز از جمله مواردی است که به تداوم رشد نرخ در بازار داخلی فولاد منتهی شده است.

ذات رشد نرخ در یک بازار خاص فولادی به این معناست که دیر یا زود سایر بازارهای مشابه نیز از این روند کلی تبعیت کرده و تاکنون که به فراگیری آن انجامیده است. هیجان خرید در اواخر بهمن‌ماه و اوایل اسفند هر سال یک عرف سنتی در بازار فولاد به شمار می‌رود ولی امسال هجوم نقدینگی موجب شده تا شاهد شتاب کم‌سابقه‌ای در این بازار باشیم. عدم رشد جدی و هم‌سنگ بهای ارز آزاد با قیمت مصنوعات فولادی با محوریت میلگرد در کنار تمایل به افت نرخ در بازارهای جهانی این روند افزایشی را با اما و اگر روبه‌رو می‌سازد ولی چیزی که در بازار خودنمایی می‌کند هیجان خرید، جولان نقدینگی و رشد شتابان قیمت‌هاست ولی صعود نرخ با چشمانی نیمه باز. وقتی جریان عمومی قیمت‌ها مسیر افزایشی مستمر و شتابان را در پیش گرفته است ادامه این صعود (نگران‌کننده) چندان بعید نیست اما دورنمای آن نیز به وضوح قابل پیش‌بینی نخواهد بود. برای ابتدای زمستان قیمت‌های فعلی بعضا غیرقابل تصور بود ولی هم‌اکنون محقق شده است.

شمش فولاد که تا اواسط دی‌ماه اغلب کمتر از ۴ هزار و ۱۰۰ تومان مورد معامله قرار می‌گرفت هم‌اکنون یک قدم تا ۵ هزار تومانی شدن فاصله دارد. در لحظه تنظیم این گزارش قیمت ۴ هزار و ۹۰۹ تومانی شمش فولاد در بورس کالا برای روز چهارشنبه هفته جاری به ثبت رسیده است و در آمارهای معاملاتی نیز به آن اشاره شده است. نکته جالب توجه آنکه این نرخ در مقایسه با عرضه پیشین شمش در تاریخ ۱۳ بهمن‌ماه و قیمت ۴ هزار و ۷۰۶ تومان، نزدیک به ۲۰۰ تومان رشد داشته است که عجیب به نظر می‌رسد و اگر نگوییم بی‌سابقه، اما کم‌سابقه است. رشد قیمت‌ها در بازار داخلی شاید مهم‌ترین محرک این رشد نرخ به شمار رود ولی ذات رشد بهای شمش فولادی در بورس کالا شاید اثرگذاری غیرقابل کتمانی بر بازار داخلی داشته باشد که تقریبا چنین چیزی را شاهد بودیم. شاید تایید یا عدم تایید یک معامله بحث اصلی این گزارش تحرک در سمت تقاضای بورس نباشد اگرچه اهالی بازار همه به خوبی می‌دانند که اتفاقی افتاده و چه تاثیری برجا خواهد گذاشت. هجمه تقاضا در بورس کالا نیز یک واقعیت مشهود است و خروجی آن یعنی برتری جدی تقاضا بر عرضه‌ها نیز به رشد قیمت‌ها منتهی خواهد شد. جریان فعلی در بازار فولاد هجوم برای خرید است و تا زمانی که ورود سرمایه به بازار فولاد ادامه دارد این جریان افزایشی هم تداوم خواهد داشت ولی بازی قیمتی شمش در بورس کالا موجب شده تا برای رشد قیمت‌ها، دلیل‌تراشی جدیدی پیدا کنیم. در فاصله ۸ تا ۱۳ بهمن‌ماه یک بار دیگر هم شاهد رشد نرخ جدی در بورس کالا بودیم و این بار گویا دومین پله رشد بهای شمش به ثبت رسید. این رفتار قیمتی را باید در شرایطی در نظر گرفت که بازارهای جهانی تمایل چندانی به رشد نرخ نداشته و البته دورنمای مبهمی را ترسیم کرده است آن‌هم در وضعیتی که نوسان شدیدی در قیمت آزاد ارز نیز دیده نمی‌شود. این موارد یعنی میل به کاهش نرخ در بازارهای جهانی در کنار عدم رشد قیمت دلار در کنار تقاضای بالا در بورس و بازار تلاش برای خرید حداکثری شاید بتواند یک تعریف جامع و کامل از حباب باشد ولی گویا هنوز حباب قیمتی به اوج خود نرسیده است. ورود نقدینگی به بازار فولاد و خرید حداکثری و رشد موجودی انبارها را باید به موارد فوق افزود که احتمال تغییر فاز بازار را تقویت کرده ولی در مورد زمان این تغییر هنوز نمی‌توان اظهارنظر قاطعی داشت. ورود نقدینگی به خرید حداکثری و در نهایت اشباع بازار از خرید منتهی می‌شود و بازار تا جایی به سمت خرید حرکت خواهد کرد که دیگر قیمت‌ها به قدری افزایش یابد که خرید جدید نه‌تنها جذابیت خاصی نداشته بلکه اصلا توجیه نداشته باشد. البته در این بازی قیمتی باید به نقش معاملات شمش در بورس کالا هم اشاره کرد. شمش ۴ هزار و ۹۰۰تومانی توجیه‌کننده میلگرد ۵ هزار و ۲۵۰ تا ۵ هزار و ۳۰۰ تومان بدون مالیات ارزش افزوده است. حال اگر مالیات ارزش افزوده و هزینه حمل و نقل را به این موارد اضافه کنیم، میلگرد ۵ هزار و ۵۰۰ تومانی هم قابل درک است. البته قیمت‌های فعلی در بازار آزاد اغلب بالاتر از این ارقام است ولی همین نرخ را به دلیل ویژگی‌های فنی نمی‌توان به‌عنوان یک کف قیمت بنیادین در بازار به شمار آورد. تاکنون همه داده‌ها در مسیر افزایش نرخ توجیه‌کننده به شمار می‌رود ولی این توجیه‌ها تنها احتمال تداوم رشد قیمت‌ها را در بر دارد و برای ادامه حیات خود در مسیر افزایش نرخ به ورود بیشتر نقدینگی هم نیاز داریم. حال در شرایطی که واحدهای تولیدی از رشد قیمت‌ها به‌عنوان یک ابزار جذاب برای تامین نیازهای مالی خود در روزهای پایانی سال بهره‌ می‌برند فروش از سمت آنها هم توجیه‌پذیر بوده و هم جذاب است. این جذابیت اما به معنی حرکت از سرمایه از سمت معامله‌گران به سمت واحدهای تولیدی است آن‌هم در شرایطی که کارخانه‌های نوردی باید شمش را با قیمت بالاتر خریداری کنند.

ورود تقاضای جدید در روزهای پایانی سال غالبا از هفته سوم بهمن‌ماه آغاز شده و تا اوایل هفته سوم اسفندماه در بازار فولاد ادامه می‌یابد. امسال اما تقاضا زودتر از حد انتظار به بازار وارد شده و رشد قیمت‌هایی عجیب را به ثبت رسانده است. این در حالی است که تولید فولاد در کشور فراتر از نیاز داخلی است و اگر به هر دلیل ذهنیت بازار از رشد قیمت‌ها تغییر کرده یا با کاهش قیمت‌های جهانی شاهد افت جذابیت صادرات باشیم، اوضاع متفاوت خواهد بود. ورود بازار به فاز اشباع خرید که در گزارش‌های پیشین به آن اشاره کرده بودیم را هم باید در نظر گرفت و می‌تواند جریان‌های متفاوتی را در بازار پدید آورد. از سوی دیگر رشد قیمت‌ها در بازار فولاد برای معامله‌گران با سابقه چندان هم جذاب نیست زیرا مجبور خواهند شد برای حفظ ارزش دارایی، بیش از حالت طبیعی محموله‌های بزرگی را خریداری کرده و در انبارها نگهداری کنند. این وضعیت به این معنی است که اگر با دارایی نسبتا ثابت، قیمت‌ها افزایش یابد، توان معاملاتی تجار تقلیل خواهد یافت، بنابراین راهی جز خرید و نگهداری کالا در پیش ندارند. از سوی دیگر رقابت‌ها برای خرید در بورس و بازار چندان هم جذاب نیست و با رشد هیجانی نرخ، عقب‌افتادن از بازار نگرانی ذهنی بزرگی را ایجاد می‌کند و راهی جز حفظ موجودی انبارها در پیش نخواهد داشت. این روند در نهایت به افزایش روزشمار موجودی انبارها منتهی می‌شود و همین موجودی انباری کالاها احتمال سقوط آزاد نرخ را تقویت خواهد کرد. این‌که بازار فولاد از نوسان قیمت آزاد ارز سوخت‌گیری نکرده و همچنین قیمت‌های جهانی هم باد مخالفی در مسیر حرکت قیمت‌ها به شمار می‌رود خود یک دوگانگی گسترده را رقم خواهد زد. در هر حال در بازارهای صعودی صحبت از افت احتمالی قیمت‌ها گویی بی‌توجهی به ذهنیت اهالی بازار است و این موارد خریدار چندانی ندارد. البته بهتر است از یک منظر دیگر هم به بازار نگاه کنیم. خریدهای سلف در بورس کالا یا موجودی فعلی انبارها به احتمال قوی قرار است در سال آینده به دست مصرف‌کننده نهایی برسد، مگر آن‌که خریدار آن در دو هفته آینده پیدا شود. حال فرض کنیم که بازار دو هفته بعد به هر دلیل رشد نرخ نداشته باشد یا داده‌های جانبی و اثرگذار بر بازار تغییر کند، آن‌وقت اوضاع متفاوت خواهد شد. از همین امروز نیز اگر سیگنال‌هایی جدی از تغییر فاز بازار همچون کاهش قیمت ارز یا عدم رشد آن مخابره شده یا فعالیت‌های نظارتی در بازار افزایش یابد، وضعیت را باید متفاوت ارزیابی کرد. این روزها با نگاهی به نوسان قیمت‌ها و به کمک موجودی انبارها می‌توان یک سود فرضی برای خود محاسبه کرد ولی افزایش سودآوری همین محموله‌ها تمایل به فروش را تقویت خواهد کرد. هم‌اکنون گویی بازار قیمت میلگرد کمتر از سطوح فعلی را به رسمیت نمی‌شناسد ولی فتح این سقف قیمتی با توجه به نزدیکی به تعطیلات سال نو خود به معنی تغییر ذهنیت بازار است و می‌تواند محرکی برای عدم رشد قیمت‌ها باشد که در این شرایط جریان بازار را هم ممکن است تغییر دهد.